Một đô thị hơn 14 triệu dân (dân số trung bình 2025 đạt 14.041.665 người) không thể xanh và đáng sống nếu hệ thống kênh rạch vẫn ô nhiễm, bị lấn chiếm và ngập úng theo mỗi con triều. Dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM 2025–2050 đặt “xanh – xanh dương” (blue-green) thành một trong năm hệ liên kết chiến lược, biến việc phục hồi kênh rạch từ câu chuyện môi trường thành một cơ hội chỉnh trang – tái thiết đô thị có giá trị đầu tư thực.
Vì sao kênh rạch trở thành trọng tâm
Hiện trạng môi trường nước của thành phố còn nhiều điểm nghẽn: đỉnh triều cường tại trạm Phú An từng đạt 1,74 m (25/01/2023), trong khi toàn thành phố chỉ có khoảng 3 nhà máy xử lý nước thải sinh hoạt. Nước thải phần lớn đổ thẳng ra kênh rạch, gây ô nhiễm và mất khả năng tiêu thoát.
Dự thảo định hướng chuyển mô hình từ “thoát nước nhanh” sang “giữ nước” theo triết lý đô thị bọt biển (sponge city), phát triển hành lang xanh – xanh dương, hồ điều hòa và cống kiểm soát triều. Trong đó, hệ thống sông Sài Gòn, Đồng Nai, Nhà Bè, Soài Rạp, Thị Vải cùng mạng lưới kênh rạch nội thành là xương sống.
Cơ chế tạo giá trị từ chỉnh trang kênh rạch
Kinh nghiệm quốc tế và các dự án trước đây tại thành phố cho thấy một dòng kênh được cải tạo sẽ kéo theo ba lớp giá trị:
- Giá trị bất động sản hai bên bờ: từ khu vực ô nhiễm, giá thấp trở thành trục cảnh quan, tăng sức hấp dẫn nhà ở.
- Giá trị hạ tầng công cộng: đường ven kênh, công viên tuyến tính, không gian đi bộ – đạp xe.
- Giá trị chống chịu khí hậu: giảm ngập, tăng khả năng giữ nước, hạ nhiệt đô thị.
Điểm quan trọng với nhà đầu tư: dự thảo nhấn mạnh nguyên tắc tái thiết đô thị đi kèm kiểm soát mật độ và bảo tồn ở Vùng 1 (lõi đô thị, di sản, hai bờ sông Sài Gòn). Việc chỉnh trang không đồng nghĩa được xây tự do; ngược lại, ven sông – ven kênh thuộc nhóm khu vực bị kiểm soát chặt.
Nhà đầu tư nên nhìn vào đâu
- Quỹ đất ven kênh chờ chỉnh trang: các khu nhà lụp xụp trên và ven kênh rạch là đối tượng di dời – tái định cư, mở ra quỹ đất tái thiết. Đây là dư địa lớn khi thành phố vẫn còn tình trạng dân nội đô sống chật chội song song với nhiều khu tái định cư bỏ hoang.
- Bất động sản hưởng lợi gián tiếp: dự án nằm trong bán kính hưởng cảnh quan sau cải tạo.
- Kết hợp mô hình TOD: nơi tuyến metro và hành lang kênh giao nhau, giá trị cộng hưởng lớn nhất.
Hàm ý đầu tư và khuyến cáo
Phục hồi kênh rạch là câu chuyện trung – dài hạn, gắn với ngân sách và tiến độ giải phóng mặt bằng, vốn là điểm nghẽn kéo dài của thành phố. Nhà đầu tư nên xem đây là yếu tố gia tăng giá trị bền vững, không phải sóng đầu cơ ngắn hạn.
Cần đặc biệt lưu ý: toàn bộ nội dung nêu trên thuộc dự thảo quy hoạch đang lấy ý kiến, chưa được phê duyệt chính thức; các chỉ tiêu có thể thay đổi khi thẩm định và HĐND thông qua. Không nên dùng số liệu dự thảo làm căn cứ duy nhất để xuống tiền. Với các khu ven sông, ven kênh, nguyên tắc quản lý là kiểm soát chặt và không hợp thức hóa sai phạm đã bị kết luận thanh tra – kiểm toán. Đây vừa là rào cản, vừa là bộ lọc giúp giá trị thật của bất động sản ven mặt nước được định hình lành mạnh hơn.
Dự ánTT Genesislà một trong những dự án nằm trên tâm điểm phát triển phía nam của TP.HCM.
